原告诉称

(相关资料图)

张某旭向一审法院起诉请求：1.请依法判决确认朱某娟与张某兰、张某杰于2013年6月5日签订的西城区房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2.请依法判决张某兰、张某杰配合张某旭将登记在张某兰名下的西城区W号1、登记在张某杰名下的西城区W号2房屋转移登记制朱某娟名下；3.诉讼费、保全费由张某兰、张某杰承担。

张某旭上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费由张某兰、张某杰承担。

事实和理由：1.原登记在朱某娟名下的涉案房屋系夫妻共同财产，由夫妻共同共有，一审判决对是否属于共同所有未进行评判是错误的。2.朱某娟与张某兰、张某杰之间的房屋买卖合同无效。朱某娟在去世前未取得涉案房屋的处分权，张某德已经去世，没有证据显示其在去世前知道朱某娟的处分行为并对其进行了追认，朱某娟的无权处分行为导致合同无效。

3.张某兰、张某杰明知交易房屋系夫妻共同财产，在未支付对价的情况下取得所有权，不构成善意取得。4.朱某娟与张某兰、张某杰恶意串通损害张某德合法权益，涉案房屋买卖合同应属无效。一审判决错误分配举证责任，张某兰、张某杰应举证证明张某德明知且同意将涉案房屋出售给其二人。张某兰、张某杰主张其与朱某娟之间是买卖关系，一审判决以交易双方之间的亲属关系认定双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，属于主观臆断。

被告辩称

张某兰辩称，同意一审判决。

张某杰辩称，同意一审判决。无论涉案房屋属于个人所有或是夫妻共同所有，都不影响合同效力。继承产权保证书明确说明由朱某娟个人继承涉案房屋，张某德也进行了签字，朱某娟拥有处分权。张某旭应举证证明存在恶意串通。张某德在遗嘱中明确提到张某旭不孝顺，对涉案房屋给张某兰、张某杰是明知的，不存在侵犯其权益。交易价款是朱某娟与张某兰、张某杰自愿达成的，即使低于市场价格也不能认定存在恶意串通。

法院查明

一、本案诉讼主体以及相关自然人：

张某德与朱某娟系夫妻关系，二人生育有三名子女，分别是长女张某兰、次女张某杰、儿子张某旭。张某德于2013年8月6日去世，朱某娟于2019年3月21日去世。

二、涉案房屋的产权变化的相关事实：

1994年8月，朱某娟通过法院判决，继承了北京市西城区W号南房西侧两间及中间北房三间，并于1994年9月23日取得上述房屋的产权。2001年9月25日，朱某娟申请对上述房屋进行析产，朱某娟取得北京市西城区W号第二排北房西侧第二、三间（5幢，建筑面积27.4平方米，以下简称涉案房屋）的产权证书。

2013年6月5日，朱某娟作为出卖人，张某兰、张某杰作为买受人，签订《存量房屋买卖合同》，约定朱某娟将涉案房屋出售给张某兰、张某杰，房屋成交价格为50000元整。

当日，朱某娟与张某兰、张某杰办理了涉案房屋的产权过户手续，房屋档案登记资料记载，涉案房屋于2013年6月8日登记至张某兰、张某杰名下。2013年6月27日，张某兰、张某杰领取了共同共有的房屋产权证书。

2014年4月10日，张某兰、张某杰取得涉案房屋按份共有的产权证书（各占50%）。

2014年4月16日，张某兰、张某杰签订《析产协议》，约定北京市西城区W号5幢的房产两间，经双方协商同意析产为：北京市西城区W号5幢一间，归张某兰所有，北京市西城区W号8幢另一间归张某杰所有。2014年4月24日，上述房屋分别登记至张某兰、张某杰名下。

三、张某德立遗嘱的情况：

1.张某德于2013年5月10日书写自书遗嘱一份，遗嘱内容为：我是坐落在北京市海淀区X号房屋一套的产权人（房屋所有权证尚在办理中）我年世已高头脑清醒之时我自愿订立遗嘱如下：在我去世之后，将落在北京市海淀区X号房屋及私房平房两间27.40平米以及我的遗产全部由我儿张某旭继承。以上所立遗嘱为我真实意愿。

2.2013年5月19日上午，张某德再立遗嘱，内容为：我和朱某娟婚后有二女一男，长女张某兰、二女张某杰、三子张某旭。我在2013年5月抄写的遗嘱是在他强迫、监控按他原文复印件抄的，不是我本意，所以全部无效！其中主要内容：1、北京市海淀区X号，一居64平米，无产权证。2、北京市西城区38北平房2间27平米，产权是朱某娟的。3、被继承人张某德全部财产世后归张某旭所有。以上遗嘱完全违背我的意愿，所以无效。

3.2013年5月19日中午的遗嘱内容为：我现北京市海淀区X号房屋，我世后将此房由我二女儿张某杰继承。上述5月19日的两份遗嘱均有张某德签名及捺手印。

四、双方当事人诉讼情况：2021年，张某杰向海淀区人民法院提起继承诉讼，要求法院依法分割北京市海淀区X号房屋，要求分割张某旭收取的房屋租金。该案诉讼中，当事人提交了张某德前后所立三份遗嘱，双方在该案中均确认5月10日的遗嘱为张某德书写，但张某杰、张某兰主张张某德是被迫书写的该份遗嘱，之后又立的5月19日的两份遗嘱取代了5月10日的遗嘱。

根据鉴定结论，5月19日的两份遗嘱与5月10日的遗嘱是同一人书写，且在5月19日遗嘱中写明了立5月10日遗嘱的原因及背景。海淀法院认为立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。该案中，在无其他相反证据的情况下，法院对于5月19日两份遗嘱的真实性及效力予以认定，确认其已对5月10日遗嘱进行变更。张某旭在该案诉讼中申请分割涉案房屋，但因张某旭表示已经提起本案诉讼，上述继承案件对涉案房屋未作处理。

现张某旭诉至法院，1.请依法判决确认朱某娟与张某兰、张某杰于2013年6月5日签订的西城区W号房屋所签订的《房屋买卖合同》无效；2.请依法判决张某兰、张某杰配合张某旭将登记在张某兰名下的西城区W号1、登记在张某杰名下的西城区W号2房屋转移登记制朱某娟名下；3.诉讼费、保全费由张某兰、张某杰承担。

庭审中，张某旭主张涉案房屋系其父母的共同财产，其母将涉案房屋出售给张某兰、张某杰，其父亲对此并不知情，其母无权单独处分涉案房屋，同时，双方约定的成交价格明显低于市场价格，其母与张某兰、张某杰构成恶意串通，侵犯其作为张某德继承人的合法权益，因此，涉案买卖合同为无效合同。张某兰、张某杰主张涉案房屋是其母亲继承的祖产房屋，为其母亲单独所有，不是其父母的夫妻共同财产，其母有权处分涉案房屋。

张某兰、张某杰针对其主张，提交如下证据材料:

1.张某旭在前述继承案件中提交的答辩状和民事反诉状，用以证明张某旭在继承案件中自认涉案房屋归朱某娟个人所有，并认可买卖合同有效，主张继承分割购房款。

2.《继承产权保证书》，证明张某德确认涉案房屋是朱某娟个人继承。该证据的内容为：被继承人朱某才其所有北京市西城区W号房屋十二间，由其孙女朱某娟个人继承，其他继承人朱某涛、朱某龙放弃继承权，以上情况属实。如今后对此继承发生任何问题，均由继承人和保证人负完全责任。特立保证书为据。1984年6月23日。张某德、宋某强在保证人处签字。

张某旭对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。张某旭认为房屋产权和归属应依法进行认定，并非以张某旭的认识和主张进行确定。张某旭提交的答辩状和反诉状说明张某旭一直在对涉案房屋主张权利。《继承产权保证书》是针对朱某娟继承遗产时，因朱某娟、张某德夫妇对朱某娟的父亲尽了主要赡养义务，因此由朱某娟继承其父亲的遗产，该份证据不能得出涉案房屋由朱某娟个人继承，张某德不享有权利的结论。

法院认为，涉案房屋登记在朱某娟名下，双方当事人对于该房屋是否属于朱某娟与张某德的夫妻共同财产存在争议，如果该房屋是朱某娟的个人财产，其有权处分个人财产给张某兰、张某杰，不存在无权处分的问题；如果该财产是张某德和朱某娟的夫妻共同财产，朱某娟处分该房产时如未告知张某德，则朱某娟属于无权处分，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

故出卖人对标的物是否具有处分权属物权范畴，其对债权范畴下合同的影响为该合同能否实际履行，即依据该合同能否产生合法的物权变动效果，而对合同效力问题并不构成影响，张某旭以此为由要求确认合同无效的主张于法无据，法院不予采纳。

张某旭另主张朱某娟与张某兰、张某杰签订买卖合同时恶意串通，损害张某德继承人的合法权益。对此问题，首先，朱某娟与张某兰、张某杰签订买卖合同并完成产权过户的时间在张某德去世之前，现有证据不能证明张某德生前对于该笔买卖交易提出异议。

其次，张某德生前书写的三份遗嘱中，虽然在第一份遗嘱提到了将涉案房屋留给张某旭继承，但其此后书写的遗嘱已经明确表示第一份遗嘱是在张某旭强迫下所写，不是其真实意思表示，在之后的两份遗嘱中均未涉及涉案房屋的继承问题。在张某德作出签署遗嘱后10天，朱某娟即与张某兰、张某杰签署房屋买卖合同并完成房屋产权过户，不排除张某德与朱某娟已就涉案房屋的处分问题达成一致意见的可能性。

第三、关于涉案房屋的出售价格，张某旭未提交证据证明涉案房屋交易时的市场价格，即使涉案买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格，基于朱某娟与张某兰、张某杰之间特殊的亲属关系，亦不排除双方以买卖形式完成房屋过户的真实目的，因此，房屋交易价格明显低于市场价格并不必然导致房屋买卖合同无效。综上所述，张某旭于本案中提交的现有证据，难以证明朱某娟与张某兰、张某杰之间存在恶意串通情节，未能达到能够排除合理怀疑的证明标准。故张某旭应就此承担举证不能的不利后果。

综合上述分析意见，对于张某旭要求确认涉案买卖合同无效及恢复房屋产权登记至朱某娟名下的全部诉讼请求，法院均不予支持。

裁判结果

驳回张某旭的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

综合各方诉辩意见，本案主要争议为涉案房屋是否属于张某德与朱某娟的夫妻共同财产。《民法典》规定：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品；(五)其他应当归一方的财产。

根据已查明的事实，落款日期为1984年6月23日《继承产权保证书》载明涉案房屋由朱某娟个人继承，张某德在保证人处签字。张某德于2013年5月19日中午订立的遗嘱中载明：“北京市西城区W号平房2间27平米，产权是朱某娟的。”张某德于2013年5月19日下午订立的遗嘱中未提及涉案房屋的处理情况。上述两份遗嘱已被生效判决确认合法有效，属于张某德真实意思表示。

综合以上事实，涉案房屋系朱某娟从朱某才处继承取得，张某德明知朱某娟个人继承了涉案房屋，在遗嘱中亦表述“产权是朱某娟的”，且未对涉案房屋的处理提出其他意见。据此，张某德生前认可涉案房屋属于朱某娟个人财产具有高度可能性。

在此情况下，张某旭主张涉案房屋系夫妻共同财产，但并未举证证明张某德生前对朱某娟个人继承涉案房屋提出过异议，应当承担举证不能的责任。张某旭主张涉案房屋因朱某娟通过判决继承而属于夫妻共同财产，但继承具体方式的不同，并不足以推翻张某德本人对于涉案房屋属于朱某娟个人财产的意思表示，张某旭之主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。

法律保护公民对其财产的自由处分权。涉案房屋系朱某娟个人财产，朱某娟有权按照自己的意愿进行处分。案涉《存量房屋买卖合同》系朱某娟和张某兰、张某杰真实意思表示，合法有效，已经实际履行，张某旭亦未能举证证明存在其他法定无效情形，法院对其相应主张不予支持。

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